ولي عصر تختي شرقي ميدان تختيشهرك باغميشه گلستانتبریز شهرک امیدیه مجتمع استانداری بالای کرگه گلگشت خانهاجتماعیواحد تجاری عباسیولي عصر اپارتماهاي بعثت فاز يك بعثتولی عصر لیدای جدید ش پ قراملک تبريز قراملک تبریز چهارراه حافظ کمی ب چهارراه منصور فروش زمين در دوه چیلیدایکوی فیروز نو ده مترمخمل تبریز زعفرانیه نزدیک درمانگاه تامین اجتماعی فروش آپارتمان اواسط بلوار آزادیاواسط بلوار آزادی آپارتمان فروش آپارتمان در اواسط بلوار آزادیفروغی متری مولوی ○ املاک تبريز - مشاوران املاک تبريز - شبکه املاک تبریز - فروش و پيش فروش - رهن و اجاره

 
  کد :  رمز :      
   
 

 فروش و پيش فروش :   رهن و اجاره :                                                          [ جستجو با جزئيات ]

        
   
 
 











Ads by Moshaveran      



تحلیل جدید از بازار مسکن

تحلیل جدید از بازار مسکن

     بزرگنمايي متن   کوچکنمايي متن
 

 

 

مسکن نتایج بررسی های یک گزارش رسمی از اوضاع کنونی بازار مسکن و همچنین تحولات ماه های اخیر در این حوزه، حاکی از تعقیب لحظه ای قیمت مسکن از سوی خریداران و انتظار دوباره آنها برای کاهش بیشتر قیمت ها است

وزارت اقتصاد در این باره گزارش داده است کاهش قیمت مسکن از ابتدای سال گذشته به آرامی آغاز و گسترش پیدا کرد و در اولین فصل سال جاری نرخ کاهش به 35 درصد رسید که در این شرایط، خریداران مسکن با علم به این روند از خرید و انجام معاملات مسکن اجتناب می کنند و منتظر تعدیل قیمت هستند؛ طوری که با این رفتار نوعی رکود در بازار احساس شود. در این بررسی یکی از مهم ترین دلایل اصلی رکود «تله نقدینگی» عنوان شده که طی آن جامعه، نگهداری پول نقد را به خرید مسکن ترجیح می دهد. در بخشی از گزارش معاونت امور اقتصادی وزارت اقتصاد، عملکرد بخش مسکن در سال های برنامه چهارم نیز بررسی شده و با اشاره به رابطه نقدینگی و جذابیت بازارهای مختلف در جذب آن تصریح شده است، نرخ رشد 5/13 درصد تشکیل سرمایه ثابت بخش مسکن در سال 86 حاصل به کارگیری منابع قابل توجه نقدینگی در این بخش بوده است.

وزارت اقتصاد عملکرد بخش مسکن را بررسی کرد
دلایل بی میلی به خرید مسکن
معاونت اقتصادی وزارت اقتصاد: خریداران مسکن با علم به تداوم کاهش قیمت مسکن، از خرید اجتناب می کنند
رابطه نقدینگی با تغییرات قیمت مسکن
گروه مسکن- فرید قدیری: وزارت اقتصاد عملکرد بخش مسکن در سال های برنامه چهارم - 84 تا 87- را مورد بررسی قرار داده و از آنجا که در اواسط این دوره (سال 86) تحت تاثیر رشد نقدینگی در جامعه و ناتوانی سایر بخش ها در جذب نقدینگی، رشد شدید قیمت مسکن اتفاق افتاد، به این جمع بندی رسیده است که آنچه تحت عنوان بحران مسکن در ایران مطرح می شود بیشتر ناشی از بخش پولی مالی اقتصاد کشور است تا تحولات درونی بخش مسکن.
معاونت امور اقتصادی وزارت اقتصاد در تشریح اوضاع کنونی بازار مسکن به موج کاهش قیمت مسکن که از ابتدای سال گذشته به آرامی شروع و در بهار امسال نرخ رشد 34- درصد (در کل کشور) را به ثبت رساند، اشاره و تصریح کرده است: در چنین شرایطی خریداران ملکی با علم به این مساله و انتظار برای کاهش بیشتر قیمت، از انجام معامله اجتناب می کنند که این خود در رکود مسکن تاثیرگذار است.
در تحلیل وزارت اقتصاد، وضعیت کنونی به نقل از اقتصاددانان به «تله نقدینگی» تشبیه شده که در این حالت افراد جامعه نگهداری پول نقد را به خرید مسکن یا سرمایه گذاری های بلند مدت ترجیح می دهند.
در گزارش وزارت اقتصاد، اگرچه شاخص های مربوط به تولید مسکن، صدور پروانه ساختمانی، ارزش افزوده و سرمایه گذاری بخش خصوصی در سال های 84 تا 87 مورد بررسی قرار گرفته، اما درباره شرایط امروزی بازار مسکن نیز شرح مختصری ارائه شده از جمله اینکه تاکید شده در حال حاضر رکود معاملاتی در این بازار حکمفرما است.
متن کامل گزارش وزارت اقتصاد از تحولات بخش مسکن در سال های 84 تا 87 را در زیر بخوانید:
بررسی رویکرد شاخص های خرد و کلان بخش طی دوره 87-84 بر وجود نوساناتی همراه با دوره های رکود و رونق فعالیت های این بخش تاکید دارد.
عملکرد بخش ساختمان و مسکن طی چهار سال برنامه چهارم بر بهبود شاخص تولید تاکید دارد هر چند که طی سال 84 تحت تاثیر شرایط اقتصادی، عملکرد بخش با رشد بطئی تری همراه بود و همچنان با شرایط مطلوب فاصله داشت، لیکن در این سال به دلیل بی ثباتی در سایر بازارها (به ویژه بازار سرمایه) و رشد نقدینگی بالا در اثر معاملات مکرر سوداگرایانه، رشد کاذب و حباب گونه قیمت ها بر بازار مسکن غالب گشت.
اگر چه در این سال ارزش افزوده بخش به میزان 4/4 درصد افزایش یافت، لیکن رشد مذکور عمدتا تحت تاثیر ارزش افزوده ایجاد شده در ساختمان های دولتی ناشی از اهتمام دولت به تکمیل طرح های نیمه تمام زیر بنایی در بخش ساختمان به ویژه در فصول پایانی سال بود. علاوه بر آن، رشد بالای سرمایه گذاری در ساختمان های تکمیل شده نیز در ارزش افزوده ایجاد شده و نرخ تشکیل سرمایه ثابت ناخالص تاثیرگذار بود به طوری که این شاخص را به میزان 14 درصد رشد داد. در این سال تعداد پروانه های ساختمانی و زیربنایی تولید شده توسط بخش خصوصی به ترتیب با کاهش 6/4و 9/5 درصد همراه بود.
از سال 1385 با توجه به رویکردهای جدید دولت در بخش مسکن شاخص های کلان و خرد بخش با افزایش به نسبت مثبتی همراه گشت، به طوری که رشد ارزش افزوده در این بخش از 7/3 درصد در سال 85 به 6/19 درصد در سال 89 رشد یافت، که در مقایسه با رشد 7/6 درصدی تولید کل و رشد هدف گذاری شده بخش در برنامه چهارم (9/11 درصد) نشان از ضریب جذب بالای سرمایه در این بخش در سال مذکور دارد. رشد چشمگیر نرخ تشکیل سرمایه ثابت ناخالص از 6/3 درصد در سال 85 به 5/13 درصد در سال 86، حاصل به کارگیری منابع قابل توجه نقدینگی در این بخش است. از دلایل عمده رونق فعالیت های ساختمانی در این سال، گرایش بخش خصوصی به سرمایه گذاری بیشتر به دلیل بالا بودن نرخ بازدهی کوتاه مدت آن در مقایسه با سایر بخش های اقتصادی است. افزایش 6/9 درصدی میزان تولید واحدهای مسکونی تکمیل شده از دیگر آثار سودآوری و رونق اقتصادی فعالیت های ساختمانی در سال 86 می باشد. آمار پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری های کشور که از متغیرهای پیشرو منعکس کننده روند آتی فعالیت های ساختمانی می باشد، بهبود فعالیت ها در این بخش را تایید می کند. وجود رشد آمار پروانه های ساختمانی در سال 1385 به میزان 17 درصد و رشد 7/37 درصدی آن در سال 86 از روند مثبت تغییر رویکرد متغیرهای بخش از رکود به رونق می باشد که مرهون مجموعه تدابیری است که دولت در قالب سیاست های کوتاه مدت و میان مدت برای ساماندهی بازار مسکن و پاسخگویی به تقاضاهای واقعی اندیشیده تا بازار مسکن را از التهاب تورم های موجود دور کند و آرامش و ثبات نسبی را به بازار معاملات مسکن بازگرداند.
بررسی تحولات بخش مسکن طی سال های اخیر نشان می دهد که به دلیل عدم وجود مکانیزم های متناسب جهت کنترل بازار با ورود تقاضاهای سرمایه ای و ایجاد انتظارات تورمی در بازار، دوره رونق تورمی شروع و با افزایش شدید آن، دوره رکود و خروج سرمایه های سودگرانه دنبال خواهد شد. این شرایط در سال 87 دقیقا اتفاق افتاد، به طوری که از نیمه دوم این سال به رغم رشد ارزش افزوده و نرخ تشکیل سرمایه ثابت ناخالص به میزان 1/12 درصد و 3/8 درصد، لیکن تولید بخش به شدت کاهش یافت و صدور پروانه های ساختمانی و زیربنایی پیش بینی شده در پروانه های ساختمانی با کاهش 4/15 درصد و 5/5 درصد روبه رو شد. این کاهش در سقف تولید نه تنها در تهران بلکه به کلیه مناطق شهری کشور تسری یافت و رکود جدیدی را بر بازار مسکن مستولی ساخت که شیفت نزولی قیمت ها و کاهش تولید از نشانه های بارز این پدیده از سال 87 تاکنون می باشد. رشد 5/22 درصدی واحدهای مسکونی تکمیل شده در این سال نیز حاصل به کارگیری سرمایه گذاری های انجام شده در سال های قبل می باشد که همواره با تاخیر همراه می باشد. (با در نظر گرفتن طول دوره ساخت)
در شرایط فعلی، عوامل اصلی تولید مسکن منجر به تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه نشده است، لذا رونق در این بخش مقطعی و تورمی بوده است. به تعبیری اگرچه عوامل لازم برای فعالیت های اقتصادی بازار مسکن وجود دارد، اما چرخه اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو بهینه ای این عوامل را در یک زنجیره اقتصادی کامل و کارآ قرار دهد.
بنابر این عرضه صورت گرفته به بازار نه تنها از نظر کمی متناسب با نیاز بازار نبوده است، بلکه قیمت مسکن عرضه شده در توان مالی و نیاز مصرف کننده این کالا نبوده و روز به روز این توان تحلیل یافته است. اگرچه روند کنونی بازتابی از مشکلات ساختاری بخش و شرایط حاکم بر متغیرهای کلان اقتصادی و همچنین بحران ها و شوک های خارجی است، اما باید امیدوار بود که با تلاشی که دولت از سال 84، در بخش مسکن انجام داده، بتوان در آینده چشم انداز روشن تری را برای امنیت سرمایه گذاری به ویژه در تولید و تامین مسکن گروه های کم درآمد (که طی سال های اخیر فشارهای تورمی و مضاعفی را متحمل گردیدند) ایجاد کرد. -پیش بینی می شود با توجه به رویکردهای نوینی که دولت در بخش مسکن در قالب آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ( به ویژه در طرح های ساخت و عرضه مسکن اجاره ای، ساخت و عرضه مسکن اجاره به شرط تملیک و واگذاری حق بهره برداری از زمین به اجاره طویل المدت همراه با تسهیلات یارانه ای به انبوه سازان مسکن در نظر گرفته) می توان بهبود بیشتر در شاخص های تولید و کنترل قیمت مسکن را در سال های آتی انتظار داشت.
بررسی عملکردها با اهداف بخش
ارزیابی عملکرد بخش، وضعیت شاخص ها وچگونگی حرکت بخش مسکن به سوی اهداف مندرج در برنامه طی سال ها 1387-1384 نشان دهنده افزایش چشمگیر در ظرفیت های تولید بخش می باشد، به طوری که مقایسه ارقام با اهداف سال های برنامه حکایت از تحقق عملکردها بیش از هدف برنامه دارد.
بررسی ها نشان می دهد که میزان تولید مسکن شهری در سال 84 به رغم رکود سال های 82 تا 84 به میزان 581 هزار واحد رسید که حاکی از پیشی گرفتن از هدف برنامه است.
در سال های 86-85 بخش مسکن رونق تولیدی دیگر را تجربه کرد و تولید مسکن در مناطق شهری به 830 هزار واحد و مسکن روستایی به 280 هزار واحد در سال 86 رسید که به ترتیب بیان کننده 124 و 119 درصد تحقق در مقایسه با اهداف کمی تولید در برنامه چهارم می باشد. در سال 87 به رغم تحقق بیش از صد درصد اهداف موردنظر در برنامه، لیکن طلیعه های رکود با کاهش تولید و افت قیمت بارز گشت. در تمامی این سال ها شاخص عملکرد متوسط زمین در یک واحد مسکونی وضعیت مناسب تری نسبت به اهداف برنامه داشته است. عملکرد این شاخص در سال 84 برابر با 68 مترمربع بوده که در سال های 86-85 به 69 مترمربع افزایش یافته است.
عملکرد متغیر تراکم خانوار در واحد مسکونی نسبت به اهداف برنامه بیش از 100 درصد محقق شده است که دلیل آن، رشد تولید واحدهای مسکونی از یک طرف و کاهش نرخ رشد جمعیت از طرف دیگر بوده که موجب بهبود این شاخص از 2/1 در سال 84 به 09/1 در سال های 1385 و 1386 شده است. بررسی اندازه شاخص متوسط سطح زیربنای مسکونی، نشان دهنده فاصله داشتن با هدف برنامه است، به طوری که در سال 87 با شاخص هدف گذاری شده 13 مترمربع اختلاف دارد. طی این سال ها اگرچه برای تولید مسکن استیجاری هدفی تعریف نشده، لیکن عملکرد این شاخص در سال های 86-85 مطلوب نبوده است.
موانع و مشکلات
سهم بسیار کم سرمایه گذاری بخش دولتی در تولید و عرضه مسکن به همراه گرایش کم بخش خصوصی و تعاونی به سرمایه گذاری در بخش مسکن اجاره ای، نامتناسب بودن قیمت مسکن و تسهیلات اعطایی بانک ها با توان اقتصادی خانوارها، سوءمدیریت در تجهیز و هدایت نقدینگی بخش، عدم کنترل و نظارت صحیح در بازار زمین، تداخل وظایف در حوزه مدیریت شهری و بخش مسکن و شهرسازی، مقطعی بودن سیاست گذاری ها توسط متولیان بخش، از مهم ترین موانع و مشکلات بخش مسکن است.
جمع بندی و نتیجه گیری
بحران مسکن در ایران چه در زمانی که دچار افزایش قیمت حبابی بوده و چه در شرایطی که امروزه با رکود مواجه شده، عمدتا در حوزه مجازی اقتصاد یعنی بخش پولی و مالی اتفاق افتاده تا در بخش مسکن که مربوط به بخش واقعی اقتصاد است. افزایش نقدینگی طی سال های اخیر و نداشتن مزیت نسبی در بخش های دیگر اقتصاد نظیر انواع تولیدات در صنعت و کشاورزی و ناکارآمدی بازار سرمایه و بورس کشور، عمده سرمایه های در گردش و پس انداز ملی را به سمت تولید مسکن سوق داد تا حدی که دستگاه های عمومی غیردولتی و بانک ها به منظور سودآوری بیشتر به این بخش روی آوردند. از طرفی بحران اقتصاد جهانی و سقوط قیمت نفت و کاهش درآمدهای دولت نیز موجب از بین رفتن مزیت های نسبی تولید در بیشتر بخش های اقتصادی شد و رکود را در اقتصاد ملی پدیدار ساخت.
امروزه رکود بخش مسکن دارای این خصوصیت است که با رکود در اقتصاد ملی و تا حدی مرتبط با اقتصاد جهانی همراه بوده، بنابراین نوع تعاملات آن با گذشته متفاوت است. شاید برای اولین بار است که قیمت مسکن تا مرز 34 درصد (در بهار سال جاری) در زمان رکود، کاهش یافته است و این کاهش از ابتدای سال گذشته به آرامی در حال گسترش است. در چنین شرایطی خریداران نیز با علم به این مساله از خرید و انجام معاملات مسکن به دلیل رکود و کمبود نقدینگی و هم به خاطر انتظار برای کاهش قیمت های بیشتر اجتناب می ورزند و این خود نیز در رکود بخش مسکن تاثیرگذار می باشد. یکی از مهم ترین دلایل این رکود را اقتصاددانان، ورود اقتصاد ایران به مرحله «رجحان» یا «تله نقدینگی» می دانند که طی آن جامعه نگهداری پول نقد را به خرید مسکن یا پس اندازهای درازمدت که منبع اصلی سرمایه گذاری است، ترجیح می دهند به همین دلیل با کاهش سرعت گردش پول در مبادلات و معادلات اقتصادی، بخش مسکن نیز از این پدیده متاثر گشته و به رکود کشانده خواهد شد.
رهیافت های اجرایی
1) جلوگیری از انتقال رانت ناشی از واگذاری ملکی زمین از طریق کنترل بازار زمین با ابزار مالیات، 2) حفظ محدوده و افزایش تراکم شهرها برای جلوگیری از گسترش افقی شهرها، 3)برخورد برنامه ای با طرح ها و سیاست های اتخاذ شده، 4) حمایت نسبی دولت از اقشار کم درآمد و گروه های خاص در دستیابی به مسکن، 5)افزایش توان تامین مالی مسکن از طریق توسعه ابزارهای مالی جدید (بازار رهن ثانویه، انتشار اوراق مشارکت، شرکت های لیزینگ، 6)برقراری مدیریت صحیح در جذب نقدینگی مازاد جامعه، 7) جهت گیری تسهیلات اعتباری به سمت عرضه در بخش انبوه سازی، 8)، استانداردسازی تولید مصالح ساختمان 9) توسعه صنعتی سازی ساخت، 10) نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده شهری با تخصیص تسهیلات مالی فاینانس، 11) برقراری الزامات قانونی در ایجاد بازارهای مالی نوین، 12) تفکیک سیاست گذاری ها در بازارهای ملکی و استیجار، 13) استفاده از اهرم مالیات در کنترل قیمت زمین و مسکن، 14) تسریع در ایجاد سامانه اطلاعات زمین و املاک.

منبع : دنیای اقتصاد

يكشنبه 5 دي 89


 
 
 آخرين جستجو ها :

ولي عصر تختي شرقي ميدان تختيشهرك باغميشه گلستانتبریز شهرک امیدیه مجتمع استانداری بالای کرگه قره باغيها ؛ كوچه خانصوفیان مرندائل گلي سايرباغشمال ساختمانگلگشت خانهزمين رجايي شهررجايي شهر زمينویلا شهر فاز فروش زمين در رجايي شهرمیرداماد محراب سهند قرامک فجرزمين ولی امرتامینفاز سه ویلا شهر و تبریز ویلا شهر فاز شانزده متریاجتماعیمیرداماد اصلی مجتمعخیام انصاری فردمیرداماد اصلی پارکانصاریواحد تجاری عباسیخیام شهریار فروش زمين قراملک فروش زمين در قراملکزعفرانیه دکتر حسابی فلکه شبنم سه برمترمخملرهن و اجاره مغازه در مارالانسعادتولي عصر مهتاب غربي واقع در متريولي عصر اپارتماهاي بعثت فاز يك بعثتولی عصر لیدای جدید ش پ میرداماد کوی مهراب وسيماائل گلی کوی سهند شهروير

 
 


شبکه اطلاع رساني املاک و مستغلات شهر تبريز کليه حقوق مادي و معنوي اين وب سايت براي شبکه اطلاع رساني املاک تبريز محفوظ است و هرگونه کپي  اطلاعات ، مطالب و فايل ها بدون مجوز کتبي ممنوع مي باشد.

صفحه اول   |   در باره سايت   |  قوانين و مقررات   |   راهنما   |   تماس                                    Copyright © 2008 - 2014 , All rights reserved for moshaveran.info